Situs Kontrol Untuk Dealer Mobil Di Abad 21

Situs Kontrol Untuk Dealer Mobil Di Abad 21

Situs Kontrol Untuk Dealer Mobil Di Abad 21

Artikel ini adalah yang pertama dalam trilogi artikel tentang pengendalian situs.

Pemahaman tentang kontrol situs kadang-kadang disebut sebagai perlindungan titik adalah penting sehubungan dengan penggunaan dealer ditujukan untuk properti dan menjadi sangat penting jika dealer terbukti tidak berhasil. A titik adalah lokasi di mana produsen atau distributor selanjutnya disebut bersama-sama sebagai produsen atau pabrik baik memiliki atau ingin dealer.

Sebagaimana dijelaskan di bawah ini ada banyak bentuk kontrol situs. Ada perbedaan namun antara kontrol situs yang berlaku untuk non-dealer properti riil dan kontrol situs tentang dealer mobil baru. Karena banyak bentuk dan karena perbedaan sehubungan dengan dealer mobil akan salah untuk menggeneralisasi bahwa situs kontrol per se adalah baik atau buruk. Setiap kasus harus dinilai secara individual.

Sebuah hak penolakan pertama hampir selalu menggigil kemampuan pemilik tanah untuk menjual real estat. Teorinya adalah bahwa pembeli pihak calon ketiga tidak akan dengan mudah cenderung untuk menghabiskan waktu uang dan energi yang dibutuhkan untuk menyusun tawaran untuk real estate mengetahui penyewa memiliki hak untuk menerima tawaran tersebut dan memperoleh manfaat dari pihak ketiga penelitian dan tawar ketika optionee menggunakan hak pilihan-Nya.

Dalam kasus penjualan sebuah dealer mobil pernyataan itu jarang benar.

LATAR BELAKANG

Sedangkan kontrol situs telah sekitar untuk dekade lonjakan harga real estat pada -an dan -an melihat dealer metropolitan yang menjual fasilitas mereka untuk apa yang tampak kemudian menjadi jumlah astronomi. Properti yang dibeli dealer atau dibangun untuk beberapa ratus ribu dolar pada -an -an dan -an itu dengan akhir tahun menjual bagi jutaan orang.

Ketika harga real estate meningkat begitu pula biaya penggantian fasilitas dan produsen yang menemukan kesulitan untuk mendapatkan dealer untuk berinvestasi di banyak daerah tersebut.

Akibatnya oleh kontrol situs pertengahan mulai muncul untuk pertama kalinya dalam Penjualan dan Perjanjian Jasa dari pabrik.

Untuk kembali waktu singkat di tahun -an terjadi konflik antara dealer dan Chrysler Realty Corporation Realty ketika Chrysler dijual Realty ke perusahaan independen non-otomotif ABKO.

Situasi di -an adalah sebuah anomali dan sejak Chrysler dibeli kembali Realty dari ABKO semua perusahaan pabrik realty telah dimiliki oleh pabrik-pabrik yang tujuannya adalah untuk mendukung dealer mereka.

Pada pertengahan -an ketika beberapa pabrik mulai memasukkan hak penolakan pertama dalam pelayanan mereka dan perjanjian penjualan kebanyakan orang berpikir pembatasan akan mempengaruhi harga jual dealer dan fasilitas mereka dengan dingin prospek dan mengurangi penawaran.

Pada penjualan setiap produsen dan perjanjian layanan berisi hak penolakan pertama dan pada pergantian abad tidak ada yang berpikir apa-apa.

Pada tahun dealer ditemukan bahwa hak produsen penolakan pertama sama sekali tidak berpengaruh pada harga jual dealer atau fasilitas mereka.

Selama masa lalu -tahun kami belum pernah melihat atau mendengar ada kasus di mana dealer dijual dan dealer menerima langit biru karena kurang kontrol situs atau harga pembelian fasilitas itu didiskon karena kontrol situs.

Bahkan dalam beberapa kasus bahwa pabrik-pabrik telah melaksanakan pilihan mereka kami tak pernah melihat contoh di mana ada potongan harga karena hak penolakan pertama.

Umumnya pabrik latihan dengan benar dan hanya menyerahkan kontrak yang ada ke dealer pilihan dan dealer baru membayar ritel komersial penuh untuk bisnis dan real estat.

Di bawah ini adalah contoh dari kata-kata di Mercedes-Benz USA Penjualan dan Perjanjian Layanan

IX. TRANSFER
B. HAK ATAU PENOLAKAN PERTAMA OPSI UNTUK MEMBELI

. Hak Memang
Jika proposal untuk menjual aset utama Dealer atau mentransfer saham mayoritas kepemilikan di Dealer disampaikan oleh Dealer untuk MBUSA atau dalam hal kematian Pemilik mayoritas Dealer MBUSA memiliki hak penolakan pertama atau opsi untuk membeli seperti aktiva atau kepemilikan termasuk bunga sewa atau realty . MBUSA itu pelaksanaan hak atau pilihan di bawah hak ini Bagian IX.B menggantikan Dealer untuk mentransfer kepemilikannya di atau kepemilikan dari dealer. Hak MBUSA atau opsi mungkin ditugaskan olehnya kepada pihak ketiga dan MBUSA dengan ini menjamin pembayaran penuh kepada Dealer dari harga pembelian oleh penerima hak seperti …. Penekanan ditambahkan.
….
. Opsi Pembelian
Dalam hal terjadi kematian Pemilik mayoritas atau jika Dealer mengajukan proposal yang MBUSA menentukan tidak bonafid atau dengan itikad baik MBUSA memiliki opsi untuk membeli aktiva utama Dealer digunakan dalam Operasi Dealer termasuk real estate dan prasarana bunga dan untuk membatalkan Perjanjian ini dan hak yang diberikan di bawah ini Dealer. Harga beli aset dealer akan ditentukan oleh negosiasi itikad baik antara para pihak. Penekanan ditambahkan.

Di bawah ini adalah contoh dari kata-kata dalam Penjualan General Motors dan Perjanjian Layanan

Hak Penolakan Pertama untuk Pembelian
. . Penciptaan dan Cakupan

Jika Dealer mengajukan proposal untuk perubahan kepemilikan dalam Pasal . General Motors akan memiliki hak penolakan pertama untuk membeli aset dealer atau saham dan hak-hak lain seperti diusulkan untuk dipindahkan terlepas dari apakah pembeli yang diusulkan memenuhi syarat untuk menjadi dealer.

. . Pembelian Harga dan Burung lain Dijual
a
Perjanjian Bona Fide
Jika Dealer telah menandatangani bonafide membeli ditulis / perjanjian jual harga pembelian dan persyaratan lain penjualan akan yang ditentukan dalam perjanjian tersebut dan dokumen terkait kecuali Dealer dan General Motors menyetujui syarat lainnya …..

. . Kesempurnaan Dealer
setuju untuk mentransfer properti dengan Akta Jaminan jika memungkinkan menyampaikan judul berharga bersih dari hak gadai dan sitaan. Akta Jaminan akan berada dalam bentuk yang tepat untuk merekam dan Dealer akan memberikan kepemilikan lengkap dari properti saat Akta disampaikan. Dealer juga akan memberikan salinan dari setiap easements lisensi atau dokumen lain yang mempengaruhi properti dan mengalihkan izin atau lisensi yang diperlukan untuk pelaksanaan Operasi Dealer.

Sejumlah pabrik bahkan menyediakan dalam Penjualan dan Perjanjian Layanan untuk penggantian bagi pembeli perspektif bila perusahaan melaksanakan opsi. Contoh berikut adalah dari Penjualan Mercedes dan Ford dan Perjanjian Layanan

Mercedes-Benz USA Penjualan dan Perjanjian Layanan

IX. B. . Hak Penolakan Pertama.
Jika sebagai akibat dari latihan MBUSA tentang hak penolakan pertama Dealer kewajiban kontraktual untuk mengganti pembeli awal untuk biaya pengacara biaya broker pencarian judul inspeksi properti dan biaya sejenis lainnya dan biaya bahwa pembeli yang terjadi Sehubungan dengan perjanjian buy / sell MBUSA akan mengganti Dealer untuk biaya tersebut dan biaya dalam jumlah sampai dengan tetapi tidak melebihi Lima Puluh Ribu Dolar . . Dealer harus memberikan MBUSA dengan semua dokumen yang menguatkan biaya dan biaya sebagaimana MBUSA wajar diminta.

Ford Motor Company Penjualan dan Perjanjian Layanan

. B Perusahaan Hak Penolakan Pertama Pembelian.
Perusahaan setuju untuk membayar biaya yang wajar termasuk biaya pengacara yang tidak melebihi biaya biasa adat dan masuk akal dikenakan biaya untuk pekerjaan serupa dilakukan untuk klien lain yang dikeluarkan oleh pemilik baru yang diusulkan dan penerima transfer sebelum latihan Perusahaan Hak atas Penolakan Pertama dalam proses negosiasi dan pelaksanaan kontrak untuk rencana penjualan atau pengalihan aset atau Dealer Dealer.

DEFINISI SITUS OTOMOTIF PENGENDALIAN

Situs kontrol adalah ketika dealer memberikan kepada produsen perusahaan real estate atau perusahaan keuangannya hak untuk memutuskan penggunaan real properti sebuah dealer.

Secara umum kontrol situs berarti bahwa selama masa perjanjian bunga dealer dalam fasilitas dealer dan real properti mungkin tidak akan pernah dijual disewakan dihibahkan atau dibebani dengan cara apapun tanpa persetujuan tertulis dari pabrik atau yang mewakili dimana setiap persetujuan harus diperoleh agar sebelum real estate dapat digunakan untuk tujuan apapun selain sebagai dealer mobil baru bagi produsen tertentu yang memiliki kontrol.

Biasanya kontrol situs tidak hanya untuk jangka waktu tertentu tetapi mungkin juga untuk sewa tertentu atau kendaraan merek atau kombinasi dari item-item.

Ada baik keuntungan dan kerugian untuk fasilitas dibebani kontrol situs.

Situs kontrol dapat mempengaruhi nilai properti dealer nyata dalam beberapa cara

. Pinjaman Nilai. Orang bisa merasa lebih sulit untuk mendapatkan hipotek nd jika properti menghargai nilai dan sewa adalah tetap pada tingkat tertentu selama beberapa tahun.

Kesulitannya jika ada akan tergantung pada sejumlah faktor. Misalnya kekuatan bisnis yang sedang dioperasikan di properti itu akan memainkan roll besar seperti yang akan kemauan entitas yang memiliki kontrol situs untuk menyetujui perubahan sewa.

Sebaliknya kontrol situs bisa menjadi plus ketika pembiayaan properti. Dealer mungkin dapat memenuhi syarat untuk pinjaman yang seharusnya dapat mungkin untuk mendapatkan tanpa kontrol situs. Lihat Beaudry Motor Company v ABKO Chrysler Corporation dan Chrysler Realty Corporation F. d Fed.R.Serv. d dimana dealer tidak bisa memenuhi syarat untuk pinjaman tanpa manfaat kontrol situs.

. Sewa nilai. Jika dealer berakhir atau diakhiri biasanya pabrik memiliki hak untuk menyewakan fasilitas untuk jangka waktu tertentu dan pada sewa yang ditetapkan. Pada -an ada beberapa contoh dimana dealer bangkrut menerima tawaran dari pabrik bersaing untuk membeli fasilitas dealer. Apakah agen baik diberikan kontrol situs pabrik penawaran tidak mungkin terhibur dengan fasilitas berada di lokasi yang diinginkan dan General Motors mungkin tidak telah menyetujui untuk memiliki fasilitas mereka menjadi dealer untuk merek bersaing. Fakta penawaran tersebut bisa dihibur mengangkat nilai properti riil karena membawa tawaran bersaing dari pembeli yang kuat.

Di sisi lain jika dealer gagal dalam bisnisnya pabrik dapat a terus menyewa properti dari dia sehingga membangun ekuitas untuk dealer bekas b mengembalikan kontrol situs untuk dealer baginya untuk melakukan apa ia ingin dengan unit bangunan tersebut atau c membeli properti dari dealer. Dalam banyak kasus dalam pasar real estat dingin seperti awal -an pertengahan -an dan era setelah pabrik adalah pembeli hanya sah untuk suatu properti penggunaan khusus. Melalui dan telah ada kekenyangan kosong dealer di seluruh Amerika Serikat.

. Resale value. Sekali lagi kembali pada tahun ada kasus di mana dealer mendapat tawaran pembelian untuk properti dealer nyata dari non-otomotif pembeli tapi mereka dilarang menerima mereka karena pabrik telah merekam perlindungan titik.

Namun sekarang banyak keterbatasan penggunaan yang diberlakukan oleh entitas publik dan swasta membatasi penggunaan fasilitas dealer ke dealer mobil baru.

Penggunaan Keterbatasan

Jelas dealer titik berniat untuk ganda dengan produsen lain akan membutuhkan persetujuan tertulis dari produsen yang memiliki hak untuk kontrol situs. Selain itu dealer rantai pemilik dealer beberapa merek akan memerlukan persetujuan dari pabriknya sebelum menata ulang nameplates dan fasilitas.

Dua hal yang secara substansial mengubah efek kontrol situs di abad bagaimanapun adalah

a pemerintah Kota dan sikap Mall Auto Association. Pada tahun jika properti digunakan untuk sebuah dealer mobil baru mungkin akan tinggal sebuah dealer mobil baru. Banyak dealer telah pindah ke pusat auto dimana kedua peraturan zonasi kota auto mal asosiasi dengan mertua dan CC amp Rs Perjanjian Kondisi dan Pembatasan melarang sifat dari yang digunakan sebagai apa pun selain sebuah dealer mobil bahkan jika pabrik tidak memiliki kontrol situs.

Lihat misalnya Elk Grove City Council Staf Laporan dari Agustus disiapkan oleh Heather Ross Analis Senior Management melaporkan bahwa kedua kota dan asosiasi mal otomatis membatasi penggunaan properti dealer.

Secara lokal banyak Automall yang dikategorikan AC Auto Komersial dan hanya dapat digunakan untuk penjualan kendaraan bermotor penyewaan perbaikan dan melayani. Menggunakan calon lain akan membutuhkan perubahan zona …. Pembatasan saat ini menggunakan juga ditentukan dalam Elk Grove Panduan Rancang Automall sehingga perubahan teks dari dokumen yang juga akan diperlukan. Mungkin juga ada pembatasan yang mengatur penggunaan sifat mobil bahwa pemilik properti harus alamat.

Di beberapa negara bagian seperti Texas dan Colorado pajak penjualan dari penjualan mobil berjalan sebagian besar ke kota di mana PEMBELI berada. Di lain seperti California bagaimanapun pajak penjualan sebagian besar pergi ke kota di mana mobil dealer berada.

Pada Juni warga California lulus Proposisi yang membatasi jumlah kota pajak properti bisa mengisi warganya. Proposisi ini diselenggarakan konstitusional oleh Mahkamah Agung Amerika Serikat dalam kasus Nordlinger v Hahn US dan sejak pertengahan tahun California kota mulai merasakan sejumput ekonomi dari keterbatasan Prop di pajak properti.

Akibatnya kota telah berusaha untuk membatasi sifat dealer saat ini untuk digunakan dealer hanya karena uang yang dikumpulkan dari pajak dealer penjualan biasanya membuat dealer mobil sumber pendapatan terbesar bagi kota.

Para Oakland Tribune melaporkan bagaimana aliran pendapatan dari dealer mobil baru menyediakan persen … penerimaan pajak kota penjualan setiap tahun tetapi pejabat kota khawatir tentang masa depan. Artikel ini melanjutkan dengan mengutip Manajer Kota Burlingame sebagai yang menyatakan keprihatinan saya adalah bagaimana untuk menjaga panjang dealer mobil panjang layak … Lebih penting lagi relay tujuan kota-kota untuk membatasi penggunaan properti dealer dealer. dealer Auto di California Hard duduk di real estate utama dari Semenanjung ke jalan Howard. Dealer Auto adalah penyelamat kota ketika hotel goyah setelah September kata Councilwoman Rosalie O Mahony. Penekanan ditambahkan. Kami tentu perlu dealer mobil lebih dari setiap bisnis di seluruh kota katanya. Mei Desember .

Lihat juga The Sacramento Business Journal Maret di mana mobil anggota mal menentang menggunakan properti dalam mal otomatis untuk menjual kendaraan digunakan kecuali bisnis adalah bagian dari sebuah dealer mobil baru.

Ini banyak mobil bekas tidak sesuatu yang kita ingin lihat kata Maggie Tadlock presiden Asosiasi Auto Mall Elk Grove …. Penjualan mobil bekas hanya benar-benar berbeda dari harapan kami untuk mal dan defrays dari apa yang kita coba lakukan di mal otomatis.

Sepanjang dekade pertama abad kebanyakan artikel ditulis tentang pajak kota dan dealer. Lihat misalnya San Francisco Business Times Nopember The Palo Alto Mingguan Juni Palo Alto Mingguan September The Contra Costa Times Januari Los Gatos Mingguan Times Maret Sacramento Bee Maret The Oakland Tribune Januari dan Dealer Bisnis Ward April .

Semua artikel di atas memiliki tema yang sama a jumlah dealer mobil uang membawa ke kota-kota dan b kota melarang sifat dealer dari yang digunakan untuk apapun kecuali dealer mobil.

b undang-undang Negara. Pada Maret Donna Harris melaporkan bahwa saat ini terdapat empat puluh negara di mana undang-undang waralaba telah diusulkan pada tahun dan . Otomotif Berita .

Bahkan dengan pembatasan undang-undang negara banyak memaksakan atas kontrol situs penting untuk mengingat bahwa lebih sulit untuk menantang situs-kontrol jika dealer telah kompensasi untuk itu oleh pabrik – pabrik dan umumnya akan menyatakan bahwa semua dealer diberi kompensasi. Salah satu klaim universal quid pro quo adalah pemberian Perjanjian Jual Layanan untuk menjual merek pabrik kendaraan.

c Federal Hukum. Federal Dealer Hari-in-Pengadilan Act US Code tit.

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s